Di Maurizio De Paolis, Presidente dell’Associazione Romana di Studi Giuridici

Esistono diversi tipi di balconi ed i balconi aggettanti sono quelli più comuni e non svolgono alcuna funzione di sostegno né di copertura dell’edificio. La proprietà dei balconi aggettanti spetta al proprietario dell’appartamento. Questa tipologia di balconi è dunque, caratterizzata dal fatto che:

1) sporgono rispetto alla facciata del palazzo;

2) sono sospesi nel vuoto;

3) non rientrano tra gli elementi portanti della struttura verticale dell’immobile;

4) sono agganciati al solaio interno;

5) sono autonomi dal punto di vista statico.

In generale la manutenzione/ristrutturazione di un balcone aggettante spetta in maniera esclusiva al proprietario dell’appartamento in cui esso si trova, il quale deve intervenire in maniera celere e tempestiva quando dall’aggravarsi dello stato di conservazione o dalla cattiva manutenzione possono derivare danni a terzi. Quindi, il proprietario del balcone aggettante deve farsi sempre carico delle spese relative alla sua manutenzione/ristrutturazione tranne in un caso specifico che esamineremo di qui a poco.

Un’eccezione alla regola generale si ha quando la parte frontale del balcone aggettante sia dotata di rivestimenti esterni ovvero presenti elementi decorativi, come fregi, statue, stucchi, ecc.

In tal caso la proprietà dei predetti elementi è da attribuirsi all’intero condominio poiché essi si inseriscono nel prospetto dello stabile e ne contribuiscono all’estetica aumentando il valore dell’edificio e dei singoli appartamenti. Le spese per la manutenzione dei rivestimenti esterni e degli elementi decorativi gravano quindi, sull’intero condominio e vanno ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali. Parimenti nell’ipotesi di danni provocati a terzi dalla caduta di tali elementi o di parte di essi ne risponde tutto il condominio e non il singolo condomino proprietario del balcone aggettante dotato del rivestimento esterno o dell’elemento decorativo caduto.

Anche quando il frontalino abbia una valenza ornamentale per la facciata condominiale, ma i distacchi e gli ammaloramenti siano stati prodotti dalla assenza di manutenzione delle pavimentazioni dei balconi attraverso le quali si infiltra l’acqua, i lavori di ripristino dei frontalini e la contestuale eliminazione delle infiltrazioni sono a esclusivo carico del proprietario dell’appartamento. Tecnicamente l’acqua si infiltra tra gli stangoni di travertino e la pavimentazione dei balconi ossidando i ferri che provocano le spaccature sui frontalini e gli ammaloramenti sui sotto balconi.

Parimenti, se il frontalino esterno del balcone aggettante risulti liscio cioè non presenti alcun rivestimento o alcun elemento decorativo, la sua manutenzione/ristrutturazione spetta al proprietario del balcone il quale risponde degli eventuali danni provocati a terzi dalla caduta di calcinacci.

La fondatezza delle precedenti argomentazioni, oltre a trovare sostegno nella giurisprudenza si poggia anche su aspetti pratici: che senso avrebbe restaurare i frontalini dei balconi se non si eliminano le cause del loro danneggiamento? In altri termini, restaurare i soli frontalini di proprietà privata o condominiale non ha alcun risvolto pratico se non siano state eliminate definitivamente le cause delle infiltrazioni d’acqua. Dopo pochi mesi i danni su frontalini e sotto balconi comparirebbero nuovamente e le spese sostenute risulterebbero inutili.

Quanto ora esposto deve costituire un momento di riflessione per tutti coloro che sono coinvolti nella gestione degli immobili: proprietari, amministratori condominiali, avvocati ed imprese edili.