Attualmente per realizzare un’opera che comporti una modifica stabile, definitiva e rilevante dell’assetto urbanistico- territoriale di una zona è necessario il preventivo rilascio da parte del comune del permesso di costruire ex art. 10, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 che legittima gli interventi per realizzare nuove costruzioni[1], per ristrutturazioni urbanistiche[2] e per ristrutturazioni edilizie, così dette pesanti, le quali comportino la realizzazione di un organismo edilizio totalmente o parzialmente diverso da quello precedente o che aumentino le unità immobiliari, ovvero che producano modificazioni del volume, della sagoma, dei prospetti, delle superfici o della destinazione d’uso[3].

Ai sensi dell’art. 10, D.P.R. n. 380/2001, le regioni possono individuare, con leggi ulteriori, interventi edilizi che, in relazione all’incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, possono venire assoggettati al preventivo rilascio del permesso di costruire. La violazione delle disposizioni legislative regionali non comporta l’applicazione di sanzioni penali, ma soltanto di sanzioni amministrative simili a quelle irrogabili per gli interventi edilizi minori soggetti a denuncia inizio attività (D.I.A.).

Il nuovo testo unico dell’edilizia ha sostituito la concessione di costruzione con il permesso di costruire che non si limita a rimuovere il limite allo svolgimento dell’attività edificatoria, ma finisce per incidere permanentemente sulla disciplina giuridica del manufatto edilizio. Ciò risulta evidente quando il proprietario dell’immobile intenda cambiarne la destinazione d’uso[4].

Il permesso di costruire è necessario non soltanto quando la modifica definitiva dell’assetto urbanistico- territoriale sia dovuta ad opere edilizie, ma anche qualora essa dipenda da sbancamenti del terreno[5], dalla costruzione di piscine[6], pilastri[7], capannoni[8], campi sportivi[9], parcheggi[10], campeggi[11] e muri di recinzione[12].

Tali asserzioni trovano un autorevole supporto nella giurisprudenza. Infatti, la Corte Suprema di Cassazione ha sostenuto che sarebbe erroneo identificare l’urbanistica con la sola attività edilizia, in quanto il campo di azione della pianificazione del territorio investe l’assetto globale di quest’ultimo[13]. Inoltre, il Consiglio di Stato, sulla stessa frequenza d’onda del giudice ordinario penale, ha ribadito che è soggetta al rilascio di un titolo abilitativo ogni attività che comporti la trasformazione del territorio attraverso l’esecuzione di opere comunque attinenti agli aspetti edilizi ed urbanistici ove il mutamento e l’alterazione abbiano un qualche rilievo ambientale ed estetico o anche solo funzionale[14].

 

 

[1] Gli interventi di nuova costruzione sono identificabili con quelli non coincidenti con gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia; essi riguardano:

1. a) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati (Tribunale di Padova, 18 novembre, 2011; Cass. Penale, sez. III, 19 dicembre 2011, n. 3093; Cass. penale, sez. III, 6 maggio 2010, n. 21351); ovvero nell’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente (l’ampliamento deve riferirsi alla volumetria e non alla superficie);
2. b) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune (Cons. Stato, sez. IV, 25 novembre 2011, 2013; Tar Puglia, Lecce, sez. III, 13 luglio 2010, n. 1699; Cons. Stato, sez. VI, 25 maggio 2010, n. 3282);
3. c) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi con trasformazione permanente del suolo in edificato (Cons. Stato, sez. V, 21 luglio 2010, n. 4801; Cons. Stato, sez. V, 13 aprile 2010, n. 2055);
4. d) l’installazione di torri e tralicci per radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione (Cons. Stato, sez. III, 6 novembre 2013, n. 5313: l’installazione di un’antenna di impianti di radiodiffusione, visibile dai luoghi circostanti, comporta alterazione del territorio avente rilievo ambientale ed estetico, per cui, ai sensi dell’art. 3, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 è soggetta al rilascio del permesso di costruzione, configurandosi come intervento di nuova costruzione; Stato, sez. IV, 22 giugno 2011, n. 3783; Cons. Stato, sez. VI, 13 aprile 2010, n. 2055; Cons. Stato, sez. VI, 17 ottobre 2008, n. 5044);
5. e) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere come roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, utilizzati come abitazioni, ambienti-lavoro, o come depositi, magazzini e simili per far fronte ad esigenze durature nel tempo (Cass. penale, sez. III, 18 dicembre 2008, n. 3481; Tar Lazio, Roma, sez. I- quater, 28 maggio 2007, n. 4897; Tar Campania, Napoli, sez. III, 9 maggio 2008, n. 3863; Tar Lombardia, Brescia, sez. I, 1 giugno 2007, n. 479);
6. f) interventi pertinenziali qualificati come nuove costruzioni dalle norma tecniche degli strumenti urbanistici di pianificazione del territorio o che comportino la realizzazione di un volume superiore del 20% rispetto alla volumetria dell’edificio principale (Corte di appello di Palermo, sez. IV, 28 marzo 2013; Tar Campania, Napoli, sez. V, 18 giugno 2013, n. 3115; Tar Lazio, latina, 11 marzo 2013, n. 218; Tar Veneto, sez. II, 14 febbraio 2013, n. 214; Tar Puglia, Bari, sez. II, 25 gennaio 2013, n. 99; Cons. Stato, sez. VI, 18 dicembre 2012, n. 6493).
7. g) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, di impianti per attività produttive all’aperto mediante lavori che comportino la trasformazione permanente del suolo inedificato.

[2] Gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono quelli volti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con uno nuovo e diverso, mediante la modifica di reti stradali, di lotti ed isolati per cui sono preclusi nei centri storici di tutti quei comuni sprovvisti di piano regolatore generale (Cons. Stato, sez. IV, 22 giugno 2000, n. 3557).

[3] Cons. Stato, sez. 17 marzo 2014, n. 1326:gli interventi edilizi che alterino, anche sotto il profilo della distribuzione interna, l’originaria consistenza fisica di un immobile e comportino l’inserimento di nuovi impianti e la modifica e ridistribuzione dei volumi, non si configurano né come manutenzione straordinaria, né come restauro o risanamento conservativo, ma rientrano nell’ambito della ristrutturazione edilizia. Si veda anche Tar Lazio, Latina, 20 febbraio 2014, n. 155.

[4] Può accadere che il manufatto edilizio costruito inizialmente per essere adibito ad uno specifico uso, residenziale, commerciale o quale studio professionale, venga adibito ad un uso diverso; siccome il permesso di costruire non solo legittima la costruzione materiale dell’edificio, ma anche l’utilizzazione successiva alla ultimazione dei lavori, l’eventuale mutamento di destinazione d’uso può essere assentito soltanto qualora esso risulti compatibile con la normativa urbanistica vigente. Ai sensi dell’art. 10, comma 2, T.U. dell’edilizia, viene rimesso alle leggi regionali stabilire quando le trasformazioni dell’uso degli immobili o di loro parti siano subordinati al rilascio del permesso di costruire o a denuncia di inizio di attività.

Il cambiamento di destinazione d’uso, anche se non eseguito senza realizzazione di opere edilizie, non rappresenta un’attività del tutto libera e priva di vincoli, perché diversamente comporterebbe la vanificazione di ogni previsione urbanistica che disciplina l’uso del territorio nel singolo comune (Tar Lombardia, Milano, sez. II, 26 febbraio 2013, n. 534; Tar Campania, Salerno, sez. II, 11 dicembre 2012, n. 2291; Tar Piemonte, sez. I, 19 ottobre 2012, n. 1110).

[5] Cons. Stato, sez. V, 15 luglio 2013, n. 3823; Cons. Stato, sez. IV, 18 maggio 2012, n. 2915.

[6] Cons. Stato, sez. VI, 8 gennaio 2014, n. 18; Cass. Penale, sez. III, 7 novembre 2013, n. 48476; Cass. Penale, sez. III, 14 giugno 2012, n. 22624.

[7] Lo scavo di un terreno nel quale risulta effettuata la gettata di un pilastro di fondazione in cemento armato, denota l’inizio di un’attività costruttiva (Cons. Stato, sez. V, 27 settembre 1990, n. 691).

[8]  Cons. Stato, sez. V, 4 novembre 2013, n. 4409; Tar Puglia, Bari, sez. II, 19 maggio 2009, n. 1192; Cons. Stato, sez. VI, 10 ottobre 2006, n. 6017; Cons. Stato, sez. VI, 25 settembre 2006, n. 5601.

[9] Cass. Penale, sez. III, 4 aprile 2013, n. 19521.

[10] Cass. Penale, sez. III, 27 febbraio 2013, n. 16495: ai fini della realizzazione di autorimesse destinate a parcheggio, anche dopo l’introduzione dell’art.10, D.L. 9 febbraio 2012, n. 5, convertito in Legge 4 aprile 2012, n. 35, è necessario il permesso di costruire, senza che possa essere considerato sufficiente il solo rilascio della dichiarazione di inizio attività (d .i. a.), atteso che detta norma non ha mutato il loro regime di pertinenzialità, limitandosi a disciplinare l’ipotesi del relativo trasferimento di proprietà; Cons. Stato, sez. VI, 21 luglio 2010, n. 4801.

[11] Cass. Penale, sez. III, 4 giugno 2013, n. 29731; Cass. Penale, sez. III, 17 febbraio 2010, n. 16473; Tar Molise, 10 agosto 2005, n. 831; Tar Friuli Venezia Giulia, 2 marzo 2005, n. 69.

[12] Cons. Stato, sez. V, 8 aprile 2014, n. 1651; Tar Campania, Napoli, sez. IV, 22 gennaio 2014, n. 442; Cass. Penale, sez. III, 22 ottobre 2010, n. 41518; Cons. Stato, sez. V, 18 agosto 2010, n. 5831.

[13] Cass. Penale, sez. III, 17 maggio 1995, n. 5596.

[14] Cons. Stato, Sez. V, 6 aprile 1998, n. 415.